いつのまにやらマイホーム  うぃず 新昭和

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住宅ローンの金利をどう選ぶ 変動金利と固定金利

先日は住宅ローンが生命保険代わり、という話をしました。今日は住宅ローンを借りる上で決めなければいけないもの、金利について考えてみたいと思います。固定金利か変動金利、どう選ぶべきなのかについてです。
多くの人が20年以上の長い期間で返済を考えると思います。そうなると固定か変動かで総支払額がかなり変わってきますので、出来る限り正解を選びたいところです。最近の金利状況は固定だと1~1.2%前後でしょうか。変動金利はもうほとんど底をついている状況ですのでいくらマイナス金利時代といえどそこまで下がらず0.4~0.7%とかだと思います。もちろん、どれが正解なんてのは誰にもわかりませんので判断材料は揃えておいた方がいいと思います。つまりは変動金利が今後上がるかどうかです。
好景気になると金利が上がるという仕組みですので、ローン返済期間の20~30年の間に景気が回復してマイナス金利が終わり、以前のような7%とかの時代がくるのか。もし来たとしたら日本はどうなるのか。
相当な数の住宅ローン破産者が出てくるのではないでしょうか。銀行は極力リスクを取りたくないというのもあってか住宅ローンを借りている4割くらいの人が変動金利を選んでいるという状況で、貸し倒れが起きることを世の中は選ばないんじゃないかなと思うわけです。サブプライムローンで起きたリーマンショックではないですが、日本にも住宅ローンをギリギリで借りて返済している人って多いと思います。だって政府が住宅ローンを借りるように推奨しているんですから。住宅ローン減税です。いまやマイナス金利と住宅ローン減税のおかげで、0.5%の利率で銀行からお金を借りて1%国が返してくれるという、現金で家を買うより借りて買う方が得をするという状況です。さらには低金利のあおりで銀行は競い合って金利を下げ融資先を探しています。以前はローン組むなら2割の頭金、という融資条件もいまや頭金なしでローンが組めるほど融資条件は緩くなっています。そんな状況の中で大量の住宅ローン破産が起きるような利率の「急激な」上昇は起きないんじゃないかと。もちろん、景気は回りまわるものですし今が住宅ローン金利の底ともいえるくらいの低金利ですので20~30年後が今より金利が上がっている可能性はかなり高いと思います。ただ住宅ローン減税が終わる10年の期間に固定金利を大幅に上回るような金利の上昇が起きる可能性は低いのでは、と。なので出来る限りその10年の間に変動金利の旨味を味わっておいて、11年目から目一杯繰り上げ返済をする、もしくはその時の金利事情に応じて借り換えを検討しようと考えています。 月収の20~25%が月々ローン返済の限度なんていわれたりもしますが、その限度を超えないようなローンで繰り上げ返済が十分に見込めるのであればこの方法が最も賢明なんじゃないかなと考えています。
ただ、限度ギリギリで借りるような場合は固定金利を選ぶべきだと思います。1~2%の金利上昇は十分考えられることですし、その上昇によって生活スタイルを変えなければいけないのであれば本末転倒といいますか住宅を買う意味が無くなってしまうのではないかと。それに20年以上の長期ローンを1%近くの固定低金利で借りられるなんていうことは今後起きるかどうかわからないくらいのありがたい状況だと思います。
つまりはローンがそんなに限度ギリギリではなく余裕があるなら変動金利で、ローン減税がある10年の間に貯蓄して11年目以降に繰り上げ返済を頑張る。これは住宅ローン減税の額がローン額の1%と決まっているため先に返済してしまっては減税の額がすくなるためです。それと、変動である以上は金利に常に目を見張る。半年に一回、金利見直しがあります。
一方、借入が収入に対して大き目の場合は、固定金利を選択。毎月の返済額をしっかり固定できる。景気に左右されないため安心感があるかと思います。
以上、住宅ローンについて書いてみました。家庭それぞれで正解は違うと思いますのでしっかりと考えて選びましょう!


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